看不懂的长沙房价 看得到的城市未来

时间:2019-08-31 22:14       来源: 未知

  汪涵在语言方面有天赋,在主持的《天天向上》节目里,时不时总要来上几句长沙方言。

  长沙是“夜猫子”穿梭的城市,活跃程度比肩北上广深。《2017中国网民失眠地图》,长沙名列前三,仅在上海、广州之后。

  长沙夜生活丰富,杯子碰在一起,响起的是一城繁华。长沙的消费很嗨,嗨的基础是低房价。房价低,还的按揭贷款就少,剩余的钱自然就拿出来消费。

  去年全国平均房价是8736元/㎡,也就是说长沙房价比全国平均房价高出26%。

  2001年,长沙的经济总量只有728亿元,2018年跳动到11003.4亿元,增幅高达惊人的1411%。

  2003年长沙平均房价2045元/平米,2018年长沙房价均价11353元/平米,15年时间,增幅约5倍,远低于其他城市的增幅。

  2003年上海平均房价5118元/平米,2018年上海平均房价45951元/平米,15年时间,增幅接近10倍。

  15年时间,长沙房价始终在在全国房价平均线上跳动,GDP增幅却远超平均水平。

  首先,政府没有选择房地产驱动经济增长的发展路径,而是实实在在谋划产业蓝图,土地财政依赖度低。

  并且,新兴产业也开始大放异彩。北斗产业、3D打印正成为长沙产业发展中的“新名片”,产业增速均超过50%。在机械制造产业集群的带动下,2017年,长沙规模以上工业增加值排名全国省会城市第四位,仅次于广州、武汉、成都。

  2018年长沙财政收入927亿元,在前25位排名城市中,长沙市名义增长速度15.9%,位居第二位,2017年长沙土地出让金收入占比24%,相比较50%的土地财政依赖度平均线,长沙已是“轻舟已过万重山”。

  第二:长沙在土地供应上不是挤牙膏,天量的土地供应兜底健康楼市,像2013和2014年,长沙的土地供应面积都超过1000万㎡,土地长时间底价成交。

  房子供应也相对充足。如果我们用住宅商品房销售面积÷当地常住人口得到的数据,来衡量各地住宅供应情况,长沙在这方面名列前茅。十年来,长沙销售的住宅商品房面积,摊在全市每个人头上的平均值是2.2平方米,这个数据排在全国35个重点城市排名第二。

  2018年6月25日,长沙官方在通气会上表示,当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。甚至把炒房客,视为“阶级敌人”。

  (1)外地户口在长沙不准买房。外地在长上班工作人员,必须在长沙交满两年社保方可取得购房资格!

  可以说,这三点原因让长沙楼市异常健康并且稳定,成为一个让炒房客心念念却又怯怯焉的城市。

  据中国房价行情网统计,今年4月份,长沙新增挂牌房源平均单价为10913元,排在全国第63位。而长沙周边省会的房价分别是:广州33231元;武汉18270元;成都15834元;合肥15691元;重庆12677元;南昌12592元;太原12333元;南宁11996元;贵阳9897元。

  除了贵阳稍便宜外,其他周边的每个大城市都比长沙高出不少,长沙房价也就相当于某些三四线城市的房价。

  首先关注的是合肥炒房团,同样的城市级别——省会城市,人口总量也差不多,长沙731万,合肥769万,经济总量长沙远远超过合肥,如果以2018年为例,长沙2018年GDP11330亿元,合肥2018年7822亿元,长沙经济总量相当于合肥的144%,而房价合肥是长沙的143%,两者正好颠倒了个。

  当年下半年,不时爆出合肥炒房者来长沙炒房的消息,2016年8月,网络曝出新闻,一群合肥来的炒房客在长沙一口气买了35套房。

  而在另一家长沙楼盘,有40多个合肥人一共扫了700多套房,甚至一些别墅项目也囊括其中。

  “合肥炒房团横扫梅溪湖”霸屏长沙媒体圈,全国炒房客打着飞的前来抢房,长沙市民陷入恐慌。

  随即,长沙市政府高挂辟谣报道安抚民意,并打出“坚决抵制炒房客”的口号,“反炒房攻坚战”正式打响。

  从2017年开始,长沙针对火爆的楼市密集出台了“3·18”“ 5·20”“ 9·23”等一系列楼市调控政策。其中,“5·20”和“9·23”限购政策几乎限死了外来人的所有炒房通道。

  长沙6.25新政将限售时间从2年将限售时间从2年延长至4年,全面封堵企业购房、未成年购房、离婚买房和落户买房的漏洞;从供给上,长沙大量增加供应,并进行限价;从需求上,压制几乎所有投机和投资性买房,保证本地刚需,现在又提高了二套房的购买成本。

  长沙房价就此刹车,保持着温和的姿态。近一年来,长沙主流房价在10000-12000元/平米上下浮动,2016年暴涨的局面就此远去。

  长沙的经验告诉我们:保持合理的房价上涨速度是关键——不想炒,购房资格限定——不能炒,落实到最后的结果就是——不愿炒。

  我国房价的合理上涨速度应该是年涨幅8%左右,相当于9年翻一倍。然而过去9年,我们一线和强二线的房价上涨远远不止一倍,“天下熙熙,皆为利往”,暴利之下,炒房客自然逐利而来。只要在限购限贷的配合下,控制房价以每年8%的速度温和上涨,这个城市的炒房客就会绝迹。

  长沙政府用实际的调控效果告诉我们,要想按住房价上涨的牛鼻子,是做得到的。

  “荷兰病”指的是一国(特别是指中小国家)经济的某一初级产品部门异常繁荣而导致其他部门衰落的现象。

  20世纪70年代,荷兰依靠石油、天然气出口,经济一派繁荣景象。可是,蓬勃发展的天然气业却严重打击了荷兰的农业和其他工业部门,削弱了出口行业的国际竞争力,到20世纪80年代初期,荷兰遭受到通货膨胀上升、制成品出口下降、收入增长率降低、失业率增加的困扰,国际上称之为“荷兰病”。

  从长远来看,土地财政是不可持续的,房地产所带来的暂时繁荣,是要付出代价的,短期来看,房地产必然挤占了实体经济、战略新兴产业的信贷等生存空间,引发经济“脱实向虚”;长期来看,也削弱了地方政府发展经济的动力。这里有个故事:东部某县一家龙头实业的老板曾说起,之前县长书记总是第一个来拜年,自从卖地之后,其纳税已经让书记县长“看不上”了。

  从土地产生财政收入,特别是征收不动产保有税作为地方政府的主要税源,是发达国家的通例。我国的土地财政则不同,属于二战后后发的发展中国家利用土地增值收益推动城市化的特殊情况,同时又有着独特的背景与发展路径。

  一种观点认为:土地财政是中国特色工业化、城市化发展道路的核心和基础,土地财政通过出让城市土地使用权,对基础设施建设融资,开辟了一条以土地信用为基础,积累城市化原始资本的独特道路。

  土地财政的本质不是收入而是融资。土地财政的作用,就是通过拍卖土地的市场机制,将这笔隐匿的财富,转化为启动中国城市化的巨大资本。这种观点认为,土地财政与税收财政的成本低、效率高。

  另一种观点,则对土地财政持完全批评的评价。认为:地方政府垄断了土地的一级市场开发权,因而侵犯了农民的财产权利,阻碍了市场机制发挥土地供求平衡的调节作用。

  可以说,一定时期内,土地财政的存在有着合理性,大规模的城市扩张建设,其投入不可能靠常规税收包括财产税来弥补,即便在当今财产税占地方政府收入比例很高的发达国家,也只能维持地方政府一般性的公共服务开支,而对于城市基础设施投入则不能完全覆盖与支持。

  今天看来,土地财政的消极作用日益凸显。高房价成为挥之不去的梦魇,惨遭各界诟病的不能忍受之痛,“六个钱包”的热词无疑是一种无奈的表达,民众的幸福感与脱实向虚的隐忧正在被土地财政一步步剥蚀、侵占。

  去年10月16日,长沙副市长邱继兴在第五届中国国际物流发展大会新闻发布会上表示,房价低是长沙的一个优势,这会使得在长沙创业、就业成本低,合理的房价本身就是重要的营商环境构成。

  去年11月10日,长沙市长胡忠雄主持召开全市房地产市场调控工作会议,再次强调按照“保刚需、稳房价、反炒房”的目标要求,让刚需人群有房可买、买得起房,让长沙房价始终保持相对稳定,绝不让长沙成为“炒房者”的阵地,将长沙低房价优势加快转化为发展实体经济、促进高质量发展的持续动力。

  长安米贵白居不易”的典故告诫我们,住房等是一个城市是否能留住“白居易”(泛指有才华的人)极其重要原因。

  人才是一个城市的竞争力的源头活水。从驱动经济增长的生产力要素来看,人力资源(如人才、企业家才能)被视为继土地、资本、劳动之后的第四大生产力要素,而且对后者这三大传统生产要素起到支配性作用。

  从人口流入情况来看,可以发现:从2010年到2015年,6年时间,长沙常住人口总共增加39.11万,年均增长6.5万;而从2016年到2018年,3年时间,长沙常住人口增长高达87.2万,年均29.1万。

  “房价洼地”的比较效益所在,因为在长沙“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。